La vida da muchas vueltas y todos tenemos que amoldarnos a las situaciones cambiantes. Es muy frecuente que una persona se case, forme una familia y tenga descendencia. Y su vivienda se tiene a adaptar a las nuevas necesidades. Por eso, es relativamente habitual la venta de un inmueble que constituye la residencia habitual del contribuyente a otra persona y con el importe de este comprar otro inmueble que va a constituir también la residencia habitual.
Como todos sabemos, se tributa en renta por el beneficio que se pueda obtener por la venta de un inmueble, comparando el precio de venta con el precio de coste. Y como también sabemos, hay situaciones en que tal beneficio está exento de tributación, tal y como establece el artículo 38.1 de la Ley de Renta.
Si el importe de la venta de la vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda que va a ser la habitual, el importe del beneficio quedaría exento, eso sí, cumpliendo determinados requisitos temporales.
En este caso, queremos destacar un hecho no muy frecuente pero que se puede dar: el vendedor del inmueble celebra un contrato de compraventa con arras penitenciales, por el que el comprador entrega una cantidad al vendedor. Si el comprador luego no compra definitivamente el inmueble, perderá la cantidad entregada.
La firma de ese contrato, hay que aclarar, no es una compraventa del inmueble, sino un compromiso de venta, por lo que no tiene consecuencias fiscales. Se trata únicamente de una intención de compra por parte tanto de comprador como de vendedor, de modo que ninguna parte pueda cambiar de idea sin perder una cantidad. Establecer unas arras penitenciales impide, por ejemplo, que el vendedor acepte una oferta posterior cuando ya ha aceptado la del comprador, o al comprador decidirse por otra vivienda sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, que será un anticipo del importe total de la vivienda, sin suponer un ingreso adicional para el vendedor.
Pues bien, la Administración entiende que, en el caso de que el comprador no cumpla con lo pactado, el vendedor tendrá un incremento de patrimonio por la cantidad percibida en concepto de arras penitenciales. Y que esa cantidad percibida no se puede aplicar a una posible exención por reinversión, ya que no deriva de una compraventa, tributando a tipo general.
Esta interpretación de las consecuencias fiscales del incumplimiento de contratos se puede aplicar a otras muchas situaciones en las que, por la razón que sea, no se llega a perfeccionar la operación y el comprador pierde la cantidad entregada.
Cuando la transmisión no llega a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras constituyen una ganancia patrimonial a incluir en la base imponible general, en el período impositivo en que este pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato.
En este artículo hemos visto el ejemplo de un contrato de arras por la compraventa de una vivienda, pero con la tributación de las ganancias obtenidas por incumplimiento de contrato podemos encontrar escenarios muy diversos. Lo más recomendable es consultar con un asesor fiscal las implicaciones tributarias ante la firma de un contrato con arras penitenciales. Si desea contratar nuestros servicios de asesoramiento fiscal, póngase en contacto con nosotros a través de info@ramon-asociados.com o en nuestra página web.
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