Impuestos del alquiler turístico en Valencia
La semana pasada, desde el departamento de asesoría fiscal de Ramón y Asociados, publicamos un artículo sobre los impuestos en el alquiler turístico en España. Como ya anticipábamos, la normativa es muy cambiante de una Comunidad a otra, pues no depende de la LAU sino de cada Comunidad, por lo que creemos imprescindible escribir este artículo para la gran mayoría de nuestros clientes sobre la normativa y los impuestos del alquiler turístico en Valencia.
La situación del alquiler turístico en Valencia
Pese a la a veces compleja normativa que se rige, a simple vista, el modelo de negocio de los alquileres turísticos en Valencia puede parecer imparable Para que nos hagamos una idea, durante todo el año de 2018, se registraron 16.410 nuevas altas en toda la Comunidad Valenciana según Las Provincias, siendo Alicante la provincia que registró una mayor cantidad de altas: 10.044. La suma total de las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana cerraría 2018 siendo 74.194 frente a los 36.688 que había a finales de 2014. A esta cifra debería añadírsele aquellas que no están registradas, y por tanto, no cumplen la normativa, que previsiblemente y gracias a la actuación de las Administraciones, serán cada vez menos.
Sin embargo, el alquiler turístico es mucho más complejo de lo que parece a primera vista, por lo que hay muchos pisos turísticos que se dan de baja en su primer año de vida. Bien porque la demanda es menor de lo que pensaban, o lo es la rentabilidad, o son demasiados altos los esfuerzos para el rendimiento obtenido. Especialmente, porque muchos propietarios desean hacerlo sin una dedicación profesional, sino más bien como un extra, y es algo que suele desembocar en una baja rentabilidad. De hecho, la plataforma de inversión inmobiliaria especializada en apartamentos turísticos Brickstarter afirma que sólo un 48% de los pisos ofertados en Airbnb están activos, es decir, que el 52% de los mismos han dejado de gestionar el hospedaje pero sin llegar a darlo de baja de la plataforma.
Pero una de las principales razones del abandono del alquiler turístico por parte de muchos propietarios tiene más que ver con la normativa y la regulación, que con la rentabilidad. Es imprescindible cumplir la normativa en alquileres turísticos. Las sanciones a aquellos que no la cumplen oscilan entre el 50 y el 150% de la cantidad no declarada, según si se consideran faltas leves, graves o muy graves. Y el control actual es bastante exhaustivo, pues todos los portales intermediarios están obligados a facilitar los nombres y DNIs/NIFs de todos los clientes que anuncian pisos a través de los portales, de modo que resulta cada vez más complicado para los usuarios escapar a sus obligaciones.
Dicho esto, en este artículo nos centraremos en dos áreas:
Por una parte, tratar de explicar qué obligaciones debe cumplir un propietario para poder destinar su vivienda a alquiler turístico en la Comunidad Valenciana.
Por otra parte, los impuestos a los que deben hacer frente los que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico.
Parte I: Obligaciones normativas para destinar la vivienda a alquiler turístico en la Comunidad Valenciana
En la actualidad, se está estudiando la forma de regular una actividad que, a efectos administrativos, es relativamente nueva y se encuentra en constante evolución. La regulación física incluye una medida específica para Valencia capital por la cual si una vivienda tiene por debajo otras para uso residencial, no podrá ser destinada a otra cosa que a alquiler residencial. Esto limita las posibilidades únicamente a las viviendas que se sitúen en bajos o primeras plantas, lo que ha reducido la oferta en Valencia en 371 inmuebles que se han dado de baja en la provincia este 2019.
A la hora de ver qué requisitos debe cumplir mi vivienda y qué requisitos y obligaciones debo afrontar como arrendador, son cinco las normativas que lo regulan en la Comunidad Valenciana:
- Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana.
- Decreto 92/2009, de 3 de julio, Reglamento de Alojamientos Turísticos y Empresas Gestoras de la Comunidad Valenciana.
- Orden 2/2010, de 29 de marzo, de la Consejería de Turismo, por la que se establecen los distintivos correspondientes a las empresas y a los establecimientos turísticos de la Comunidad Valenciana.
- Decreto 19/1997, de 11 de febrero, por el que se regula el régimen de precios y reservas en establecimientos de alojamiento turístico
- Decreto 77/1994, de 12 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se regulan las hoja de reclamaciones de los consumidores y usuarios de la Comunidad Valenciana.
A modo de resumen, podríamos decir que el primer paso siempre será inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana antes del inicio de la actividad. Para ello, se debe aportar una serie de datos, como las características de la vivienda, la referencia catastral, el informe de compatibilidad urbanística o la declaración responsable.
Además, el propietario debe asegurarse de que los estatutos de la comunidad de vecinos no prohiban (o limiten) la cesión de los apartamentos con fines turísticos. El propietario de la vivienda puede ser responsable de las infracciones que cometan los usuarios en la finca, por lo que, deberá vigilar esas conductas. Para ello, los Colegios de Administradores de fincas tienen servicios de mediación.
Del mismo modo que sucedería en un hotel, la vivienda turística tiene que tener control de los viajeros que aloja. En las 24 horas siguientes al alojamiento de cada inquilino, el propietario debe presentar el parte de entrada de viajeros a la Policía y la Guardia Civil. Tendrá también que conservarlos durante un mínimo de tres años. Y por supuesto, deben proteger los datos personales conforme a la LOPD, informando al viajero del uso legal de esos datos y del tiempo que se van a conservar.
Parte II: Obligaciones fiscales derivadas de destinar la vivienda a alquiler turístico en la Comunidad Valenciana
Además de cumplir la normativa, los propietarios deberán hacer frente a una serie de gastos fiscales derivados de la actividad de alquiler turístico. Por esta razón os recomendamos que visitéis nuestra asesoría fiscal en Valencia si estáis pensando en iniciar la actividad de alquiler turístico.
Los impuestos que intervienen son:
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los propietarios de viviendas destinadas a alquiler turístico en la Comunidad Valenciana se deben dar de alta en el IAE. Generalmente, en el apartado 861.1, “Alquiler de viviendas”, aunque en los casos en los que presten servicios adicionales, se deberán dar de alta en el 685, “alojamientos turísticos extrahoteleros”. Pero el alta no implicará un pago. De hecho, se consideran raros los casos en los que los propietarios deben hacer frente al pago del IAE en los alquileres turísticos, pues el artículo 82.1.c) de la Ley de las Haciendas Locales establece como exentos del IAE las personas físicas y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 de euros.
El IVA para alquileres turísticos es del 10%. Sin embargo, el alquiler turístico sin servicio de hospedaje, la opción más frecuente, está exenta de IVA. Será del 10% si se prestan servicios propios de la industria hotelera, como restauración, limpieza (que no sea la limpieza de la entrada y salida del inquilino para adecuar la vivienda), hostelería, etc.
En cuanto a la comisión que los propietarios abonan a las plataformas intermediarias como Airbnb o Homeaway, el IVA será del 21% y correrá a cargo del propietario. Sin embargo, sí será un gasto deducible en el IRPF, que es donde los propietarios tendrán, generalmente, la mayor implicación fiscal por el alquiler turístico de las viviendas. Si la vivienda se alquila sin otro tipo de servicios, las rentas obtenidas se consideran rendimientos del capital inmobiliario.
Cuando un contribuyente alquila la vivienda para uso vacacional, se elimina la posibilidad de desgravarse el 60% de las viviendas destinadas a residencia habitual. Además, tendrá que tener en cuenta los dos periodos a declarar: los días que la vivienda ha estado alquilada (ingresos menos gastos deducibles) y los días en los que la vivienda ha estado libre (renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda vivienda en propiedad).
Loas gastos deducibles serán aquellos relacionados con la propiedad de la vivienda, como los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, el seguro de hogar, el impuesto de basuras, las reparaciones necesarias, etc, en proporción del tiempo en que se ha tenido la vivienda alquilada. También serán deducibles los gastos por promoción de la vivienda y las comisiones que se abonen a las plataformas intermediarias.
Si la vivienda se alquila sin otro tipo de servicios, las rentas obtenidas se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Como mencionábamos, estos se calculan por la resta entre los ingresos obtenidos y los gastos deducibles.
El rendimiento del capital inmobiliario neto será el resultado obtenido al restar los gastos de los ingresos. Y como ya comentamos en el artículo anterior, la tributación del tiempo que la vivienda ha estado libre se hará a partir del 1,1% del valor catastral (o 2% si la última revisión catastral fue realizada antes de 1994). Ese valor se dividiría entre 365 días y se multiplicaría el resultado por los días (o meses, según el caso) en que el inmueble no haya sido alquilado.
En resumen, el alquiler de vivienda turística estaría exento de IVA, tendría que figurar en el IAE y debería tributar como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF. SI desea contratar nuestros servicios de asesoría fiscal para alquileres turísticos en la Comunidad Valenciana, póngase en contacto con nosotros a través de info@ramon-asociados.com o en nuestra página web.
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