Impuestos del alquiler turístico en España
Cada día son más los particulares que deciden alquilar sus viviendas de forma puntual o de forma profesional, destinándolas al alquiler vacacional o uso turístico. El fenómeno de los portales como airbnb, que sigue suscitando muchas dudas a día de hoy, provoca que muchos usuarios, sin ser conscientes de ello, cometan una serie de irregularidades; especialmente, en lo que a los impuestos del alquiler turístico se refiere. Por esta razón Hacienda cada vez trata de controlar más esa actividad y se realizan medidas para localizar a los propietarios que destinan las viviendas a alquiler vacacional sin cumplir la normativa vigente.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que actualmente, la AEAT obliga a declarar los ingresos procedentes del alquiler turístico, tanto a los particulares como a las plataformas que los gestionan. Los portales intermediarios (como Airbnb, el más común en España), rellenan el modelo 179 donde constan todos los datos de la vivienda, propietarios e inquilinos. Las multas por no declarar los ingresos van desde el 50 hasta el 150% de la cantidad no declarada, por lo que no es nunca aconsejable iniciar una actividad de alquiler vacacional sin consultar con tu asesoría fiscal.
Además, al tratarse de una actividad que está en continuo crecimiento, son muchos los mecanismos que utiliza el fisco para tratar de localizar a aquellos propietarios que no cumplen con sus obligaciones tributarias.
¿Qué considera Hacienda un alquiler turístico o vacacional?
Si atendemos a las publicaciones oficiales realizadas por la AEAT sobre la tributación de los alquileres turísticos, el concepto es bastante claro. Hacienda considera actividad de alquiler de apartamentos turísticos a cualquier vivienda que tenga como destino primordial uno distinto de la de vivienda permanente. Esto quiere decir que si se alquila temporalmente una vivienda amueblada y equipada, será considerado alquiler turístico a efectos del fisco. Y por ello, debe someterse a un régimen específico de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Algo que a veces puede causar confusión es que la regulación del alquiler turístico queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto quiere decir que depende de las comunidades autónomas y no hay un marco estatal que lo regule. Sí se ha anunciado una futura reforma de la LAU para contemplar un supuesto que es cada vez más común, pero a día de hoy, la LAU no tiene un marco general de las viviendas vacacionales y del alquiler turístico.
Por ejemplo, en Madrid la normativa obliga a firmar una declaración responsable de inicio de actividad de la vivienda para usos turísticos e identificar la vivienda a través de una placa distintiva en la puerta, al mismo tiempo que en Barcelona se necesita contar con una licencia específica de alquiler turistico, en Galicia no se puede arrendar una única habitación sino que se debería alquilar toda la casa o en Canarias cada estancia debe presentar su factura con IGIC (IVA Canario) que se le cobrará al inquilino. Como podemos observar, hay una gran diferencia entre normativas de comunidades autónomas y es importante que nos informemos bien de cuál es la normativa vigente en la que queramos iniciar la actividad.
Estas diferencias provocan que muchos propietarios estén desinformados y cometan infracciones. Se guían por lo que se emite en las noticias de televisión o en lo que un usuario de otra comunidad hace y siguen el ejemplo, sin tener en cuenta que lo que se aplica en las comunidades autónomas varía mucho de una a otra. Por ello, nuestra recomendación como asesoría fiscal en Valencia es que los usuarios contacten con una asesoría fiscal local antes de iniciar cualquier tipo de actividad de alquiler turístico.
Sin embargo, hay algo que sí es común para todas las Comunidades Autónomas porque no depende de la LAU sino de la Agencia Tributaria, y son los impuestos a los que se deberá hacer frente si se destina la vivienda a alquiler turístico. Para entenderlos, lo primero es diferenciar el uso que le daremos a la vivienda entre dos escenarios:
Alquiler turístico con servicios de hospedaje
Alquiler turístico sin servicios de hospedaje
Existe una tercera posibilidad, que es el del alquiler de una vivienda a una gestoría o inmobiliaria que gestiona esos alquileres turísticos, pero no vamos a adentrarnos en ello pues es la opción menos frecuente entre nuestros clientes.
¿Cuál es la diferencia entre alquiler turístico con y sin servicios de hospedaje?
Para la AEAT, es importante diferenciar los alquileres vacacionales de aquellos servicios que presta la industria hotelera. La industria hotelera, además del hospedaje, presta otros servicios añadidos como pueden ser la limpieza, la restauración, lavado de ropa o cualquier otro servicio análogo al alojamiento que ofrecen los hoteles. Es decir, que entienden los servicios recibidos por el cliente más allá de ofrecer una parte del inmueble para su alojamiento. Es la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido la que comprende esos servicios complementarios propios de la industria hotelera. Se trata de unos servicios que, en líneas generales, no pueden ser ofrecidos por aquellos que destinan su vivienda al alquiler vacacional.
Los que no se consideran servicios complementarios son la limpieza del apartamento (únicamente a la entrada y salida del arrendatario), el cambio de ropa de cama (igualmente, únicamente a la entrada y salida del arrendatario), la limpieza de las zonas comunes del edificio y los servicios de mantenimiento y reparación de fontanería, electricidad, cristalería, electrodomésticos, etc.
La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido cita como ejemplo los “servicios complementarios propios de la industria hotelera” (limpieza, restauración, etc), pero los servicios de alojamiento u hospedaje suelen tener unos servicios añadidos distintos de los del mero alquiler vacacional.
¿Cuáles son los impuestos del alquiler turístico en España?
Como ya hemos comentado, todas las empresas intermediarias están obligadas a informar de las operaciones realizadas. Por esto, queremos recordar que a día de hoy es prácticamente imposible que los usuarios puedan dedicarse al alquiler turístico sin declarar los ingresos. Es decir, que quienes deseen iniciar la actividad, deberán hacer frente a los impuestos del alquiler turístico.
Igual que cualquier negocio, pagaras impuestos cuando esté alquilada y cuando esté vacía. Esto es especialmente importante para aquellos propietarios que sólo desean alquilar la vivienda para uso vacacional en ciertos meses. Cuando sí está alquilada, se deben declarar los ingresos obtenidos como rendimiento del capital inmobiliario (esto sería impuestos menos gastos deducibles: hipoteca, IBI, comunidad, basura, seguros, suministros, publicidad o promoción en internet…)
Cuando la vivienda no esté alquilada, pasará a declararse como segunda vivienda. El valor que se toma como referencia para calcular la cantidad a declarar es el 1,1% del valor catastral de la vivienda. Y si la revisión catastral es anterior a 1994, será del 2%. Por tanto, en el IRPF se deberá incluir el rendimiento resultante de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda está vacía.
A modo de resumen, podríamos decir que estos son los impuestos a los que debería hacer frente el propietario de una vivienda destinada a uso turístico:
IAE en los alquileres turísticos
El artículo 82.1.c) de la Ley de las Haciendas Locales establece como exentos del IAE las personas físicas y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 de euros. Por ello, la gran mayoría de los usuarios que destinen su vivienda a uso vacacional no tendrán que hacer frente al IAE, pero sí presentar los modelos 036 o 037 correspondientes. Los alquileres vacacionales que no prestan servicios de hospedaje deben figurar en el apartado 861.1 de “Alquiler de viviendas” y los que sí los presten, en el 685 como “Alojamientos turísticos Extrahoteleros”.
IVA en los alquileres turísticos
Salvo excepciones, los servicios de alquiler turístico siempre estarán sujetos a IVA. El artículo 20.1.23º de la Ley del IVA declara exento únicamente el alquiler destinado exclusivamente a viviendas. Por tanto, los propietarios deberán hacer frente al IVA en cada uno de los servicios que presten.
Por una parte, abonarás el 21% de la comisión por el servicio prestado por Airbnb u otras plataformas. Esta comisión siempre está sujeta a IVA y será un gasto deducible para el propietario. En cuanto al alquiler turístico sin servicio de hospedaje (es decir, alquilar la vivienda temporal para turistas) la operación estará exenta de IVA. Sin embargo, si además se prestan servicios propios de la industria hotelera que hemos mencionado anteriormente, no se podrán aplicar la exención de IVA, y esta será del 10%.
IRPF en los alquileres turísticos
Si la vivienda se alquila sin otro tipo de servicios, las rentas obtenidas se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Como mencionábamos, estos se calculan por la resta entre los ingresos obtenidos y los gastos deducibles.
En resumen, el alquiler de vivienda turística estaría exento de IVA, tendría que figurar en el IAE y debería tributar como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF.
Desde Ramon y Asociados, estamos preparando otro artículo en el que nos adentraremos en la normativa vigente en la Comunidad Valenciana para los alquileres turísticos. Si desea contratar nuestros servicios de asesoramiento fiscal en Valencia, póngase en contacto con nosotros a través de info@ramon-asociados.com o en nuestra página web.
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