El Real Decreto-Ley 21/2018, en vigor desde el 19/12/2018, ha introducido modificaciones en cinco normas: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley sobre Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil, TR de la Ley de Hacienda Locales y en el Texto Refundido de la ley del Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En este artículo vamos a analizar los aspectos más relevantes de cada una de ellas.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) data de 1994 y, pese a que ha ido adaptándose a las necesidades económicas del momento a lo largo de los años, necesitaba una reforma urgente que por fin ha visto la luz a finales de 2018. El objetivo es, principalmente, aumentar la protección de los inquilinos frente al incremento de precios cada vencimiento de contrato. Sin embargo, la medida que tanto se comentó de establecer límites legales al precio del alquiler no se ha introducido en la reforma.

Modificaciones de la Ley Arrendamientos Urbanos

Ampliación de la duración máxima de los contratos de alquiler, una de las principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los años de contrato, aunque se pueden pactar libremente entre arrendador y arrendatario, tienen un plazo mínimo de duración marcado por la LAU. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos amplía el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta queda ahora establecida en 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).

Es decir, la reforma aumenta a 5 y 7 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, que hasta ahora era de 3 años. Es importante recalcar que el inquilino podrá exigir que se prorrogue el contrato hasta alcanzar el tope marcado por la LAU, independientemente de lo que figure en el contrato de arrendamiento. En definitiva, siempre prevalecerá el plazo mínimo establecido por la LAU frente a cualquier otro acuerdo al que se haya llegado en la firma del contrato.

Otras modificaciones en la revisión de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Con el fin de limitar abusos en materia de exigencia de fianzas, de aclaración respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos o la regulación de los alquileres turísticos y vacacionales, se establecen una serie de modificaciones a la LAU actual, entre las que destacan:

• Se amplía el plazo de duración de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda, quedando establecida en 3 años. Actualmente, el plazo era de 1 año. Lo que sucedía en la anterior LAU era que, si tras el vencimiento del contrato no se notificaba al propietario la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba automáticamente por un año. A partir de ahora, la prórroga automática será de tres, buscando de nuevo combatir contra la subida repentina de los precios de los alquileres.

• Se establecen límites en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.

• Se facilita la adopción de acuerdos entre arrendador y arrendatario para realizar obras de mejora e incrementar la renta durante el transcurso de un mismo contrato.

• Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

• Se limita la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Esta norma limitará las exigencias que los arrendadores podían demandar a los arrendatarios ante el alquiler de la vivienda. De este modo, se reduce la carga económica inicial del inquilino que alquila una nueva vivienda.

• Respecto al ámbito de aplicación de los alquileres turísticos en la Ley de Arrendamientos Urbanos se modifica el art.5 e) para establecer una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la LAU de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística. Además, las comunidades de propietarios podrán adoptar acuerdos (por mayoría de 3 quintas partes de los propietarios) para permitir, limitar o condicionar el alquiler turístico en su finca.

• Esta regulación no será aplicable al alquiler de locales ni de viviendas de renta 5,5 veces el SMI o más de 300m2 de superficie.

Modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal

• El fondo de reserva de las comunidades de propietarios se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley sobre propiedad horizontal. Dicho incremento se podrá llevar a cabo a los largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a la entrada en vigor de la norma.
• Se extiende la obligación de realizar las obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
• Se explicita la mayoría cualificada necesaria para que la comunidad de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Modificaciones en la Ley de Haciendas Locales

• Se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

• Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, para que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal.

• Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada.

Modificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (ADJ)

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

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